建物について

質問建物はコンクリートや鉄でできているけど、そんなに簡単に傷むのですか?
回答実際は結構傷んでいきます。鉄筋の錆び等は建築後の年数にほぼ比例して増えていきます。
質問どうしてコンクリートや鉄がそんなに簡単に傷むのですか?
回答コンクリートの小さなひび割れなどからコンクリートの中へ雨が入って行き、その中の鉄筋を錆びさせます。また、最近の酸性雨によってコンクリートの中性化が進んで行きます。さらには、太陽光線も熱や紫外線によって屋上の防水層を劣化させます。
質問今の建物の状態をどうやって把握すれば良いのですか?
回答人間と同じように建物も健康診断を行ないます。それが建物診断です。
建物の劣化が発生しやすいところは、手すりなどの鉄部、外壁、屋上、給排水設備などです。劣化は毎日少しずつ進んで行きます。早期発見・早期治療のためには、定期的なマンションの健康診断を受けましょう。
質問屋上のコンクリートのすき間に雑草が生えています。このまま放っておいても大丈夫ですか?
排水溝周りの苔・雑草コンクリートすき間の苔・雑草外壁タイル目地の苔・雑草
回答無造作に雑草を抜いたことにより、それが雨漏りの原因になってしまうことがあります。雑草の根が防水層などを貫通していた場合、抜いた雑草の根があったところを通じて雨水が建物内部に入り込み雨漏りが発生してしまいます。
業者による定期的な点検に加え、日常的な点検によって雑草は小さいうちに処置しておきましょう。
質問ハトの糞害が多いのですが、建物に影響を与えたりはしませんか?
回答ハトの糞は酸性が強いため金属や防水シートなどの腐食を早めてしまいます。さらに、糞の付着を放置しておくと、美観を損ねるだけでなく酸化により除去するのが難しくなり、コストがかさんでしまいます。また、建物への影響のみならず人体への影響も心配されます。早急に防鳥ネットなどを設置し、対処する必要があります。
質問最近地震が多いですが、耐震診断はしてもらえるのですか?
回答現在の耐震設計基準は1981年(昭和56年)に定められたものです。1995年の阪神淡路大震災では、1981年以前に建てられた建物は被害が大きく、1981年以降の建物は比較的被害が少なかったという調査結果があります。耐震診断
耐震性を高めるためには、まず耐震診断を受け、診断結果を踏まえた上で耐震改修工事を進めましょう。
また、マンションの構造や材料の違いなどにより、地震に強いマンション・弱いマンションがあります。
詳しくは、お問い合わせいただければご対応いたします。

▲トップへ戻る

劣化について

質問建物のひび割れが多くて心配なのですが?
回答築後数年ということであれば、ひび割れは発生します。
但し、そのひび割れの入り方によっては構造的な問題が発生している可能性もあります。施工業者へ問い合わせてみても、大事にはせず表面的な補修でごまかされてしまう場合もあります。
第三者による専門家の目で詳細な調査を行なうことが一番良い方法かと思います。
外壁ひび割れ(クラック)屋上立ち上がりひび割れ(クラック)手摺壁ひび割れ(クラック)タイルひび割れ(クラック)
質問ひび割れの検査費用はどのくらいかかるのですか?
回答建物の形状や規模により一概には言えませんが、100戸程度のマンションでは、概算で40万円前後です。
質問バルコニーの手すりに白い粉のようなものがあるのですが、これは何ですか?
鉄部塗装のチョーキング(白亜化)防水塗膜のチョーキング(白亜化)鉄部塗装のチョーキング(白亜化)
回答それは、紫外線による塗装面の劣化によって発生する「チョーキング(白亜化)」と呼ばれるものです。
手すりなどの鉄部は劣化の進行がもっとも早い部分です。チョーキングが見られるということは、塗り替えの時期であると判断して良いかと思います。
一般的に鉄部塗装の修繕周期は4〜6年程度です。この時期に該当する場合は、修繕工事を実施することをお勧めします。
質問バルコニーの防水シートが破れています。自分で修理することは可能ですか?
回答防水シート破断バルコニーは上にひさしがある為、雨や日光の影響を受けにくく、屋上に比べ劣化は遅いですが、右の写真のように完全に破損している場合は修繕工事が必要となってきます。
但し、バルコニーは専有部分ではなく共用部分です。個人での修理は後々、問題となることもありますので、まずは管理組合等に連絡してください。
質問コンクリートに白い粉が浮き出ており、斑模様になっています。1年前に出来たばかりのマンションなのですが、大丈夫なのでしょうか?
白華現象(エフロレッセンス)白華現象(エフロレッセンス)
回答それは、白華現象(エフロレッセンス)の可能性があります。白華現象とは、セメント中に含まれる硫酸塩、炭酸塩が水に溶けて、表面に現れてくるものです。不均質な施工による材料の分離や、透水しやすいコンクリートで発生しやすいと言われています。この様な現象が起きてきましたら、一度コンクリートの調査をすることをお勧めします。
質問白華現象が出たときに、稀塩酸で洗うとよいと聞いたのですが、自分でやってもよいのでしょうか?
回答まずコンクリートの状態調査を行ったうえで、白華現象であるかどうかを確かめる必要があります。また、塩酸は皮膚に有害な薬品でもありますので、専門家の指示を仰ぐことをお勧めします。
質問給水管腐食給水管はどのくらいで交換するべきなのですか?
回答材質や設置場所、工法にもよりますが15〜30年くらいです。赤水や漏水が発生した場合には、寿命と考えるべきでしょう。
質問給水管の劣化状態はどうやって調べるのですか?
回答私たち人間が病院で検査を受けるのと同じように、目視による調査やエックス線・内視鏡等を使用して配管内部の状態を調査します。
エックス線調査内視鏡調査

▲トップへ戻る

大規模修繕について

質問改修工事と修繕工事の違いはあるのですか?
回答改修工事とは、劣化した建物の性能や機能性を、『初期の水準以上に改善する工事』のことを言います。
修繕工事とは、劣化した建物の性能や機能を、『実用上支障のない状態へ回復させる工事』のことを言います。その中でも、建物の周囲に外部足場を設置して行なう工事のことを、『大規模修繕工事』と言います。
質問大規模修繕工事はいつ行なえば良いのですか?
回答一般的に鉄部塗装は4〜6年、屋上防水・シーリング・外壁などは10〜12年がおおよその目安です。
但し、建物の劣化は建物の規模や形状、立地などにより大きく異なる場合があります。
まずは一度、専門家による建物診断を行ない、お住まいのマンションに合った修繕周期で工事を実施するのが良いかと思います。
質問大規模修繕工事の期間はどのくらいですか?
回答建物の規模や工事内容にもよりますが、一般的な工事で約3〜4ヶ月程度です。但し、工事に至るまでの準備期間等、大規模修繕に係わる全ての内容を含めると約1年〜1年半程度の月日を必要とします。詳しくはコンサルティングの流れをご覧ください。
質問管理会社に今年は大規模修繕工事の時期ですと言われました。大規模修繕工事とはどんなことをするのですか?また、どのように進めたら良いのですか?
回答大規模修繕工事とは、一般的に12年程度の周期で行なう大規模な修繕工事のことを指します。具体的な工事内容には、外壁補修工事、塗装工事、防水工事、シーリング打替工事などがあります。
また、大規模修繕工事の進め方には、(1)管理会社主導方式、(2)責任施工方式、(3)設計監理方式があります。
調査診断
修繕設計
業者選定サポート施工工事監理
(1) 管理会社管理会社施工会社管理会社
(2) 施工会社施工会社施工会社
(3) コンサルタントコンサルタント施工会社コンサルタント
(1)管理会社主導方式
その名の通り、管理会社が主導して工事を進める方式です。
関連会社に工事を依頼することが多く、工事費が割高になる傾向があります。
(2)責任施工方式
特定の施工会社、または競争入札などによって施工業者を決定し、第三者を介さず施工会社の責任において工事を進める方式です。
第三者によるチェックがないため、工事内容や品質に不安が残ります。
(3)設計監理方式
当社のような設計事務所等のコンサルタントを介して工事を進める方式です。
専門家によるサポートが得られるので、適正な工事費で確かな工事が行なえますが、別途コンサルタント費用が必要になります。
それぞれにメリット・デメリットがありますが、まずは理事会とは別に修繕委員会を発足させ、管理組合の方針を決定しましょう。
質問設計監理方式で大規模修繕を進めようと検討中なのですが、コンサルタント費用が掛かり、かえって割高になったりはしないのですか?
回答確かに、小規模なマンションや第一回目の大規模修繕工事などでは、費用対効果が低く感じられる場合があるかもしれません。しかし、コンサルタントの役割には、『工事の品質を維持しながら工事費用を抑えること』にあります。管理会社任せにしたり管理組合だけでの交渉では、素人扱いをされたり、管理会社と施工会社との慣れ合い等により手抜き工事が行なわれ、結果、劣化の進行を早めてしまうことになるかもしれません。費用比較
専門家によるサポートを受けることにより、工事の品質を保持し将来的な修繕費用を抑えることにつながります。また、一定規模以上のマンションや第二回目の大規模修繕工事などで、工事内容が多くなってくると、コンサルタントによってコストダウンされた工事費の額がコンサルタント費用を上回り、トータルコストの削減につながります。このことからも、特定の管理会社や施工会社とつながりの無い、独立系のコンサルタントに依頼することをお勧めします。

▲トップへ戻る

その他

質問長期修繕計画とは何ですか?
回答建物各部分の修繕計画(いつ・なにを・どのようするのか等)や概算工事費用を長期かつ定期的に修繕できるように想定した修繕計画のことです。
マンション分譲時の長期修繕計画は、一般的な耐用年数をもとに将来を予測して作成されています。しかし、実際の劣化の進行は予測とは異なる場合があります。修繕費の不足等が発生しないようにするためにも、概ね5年ごとに長期修繕計画の見直しをお勧めします。
また、平成20年6月に国土交通省から長期修繕計画作成ガイドラインが発表され、長期修繕計画の標準様式が策定されました。
当社では、マンション管理士がこのガイドラインに沿って長期修繕計画の作成・見直しを行なっております。長期修繕計画の見直しをご検討中の方は、お気軽にお問い合わせください。

▲トップへ戻る

その他ご不明な点やご相談・見積依頼等は、お気軽にお問い合わせください。